「貸倉庫の利回りってどれくらい？」
「他の不動産投資と比べて本当に高利回りなの？」
倉庫を所有していて土地活用に悩んでいる方や、高利回りの不動産投資を探している方は、このように貸倉庫の利回りに関心があるのではないでしょうか。
貸倉庫経営の平均的な利回りは20%程度と言われており、アパートやマンション経営と比べても高い水準にあります。
ただし、立地条件や運営プランにより、利回りは大きく変動します。
本記事では、貸倉庫経営の利回り事情について詳しく解説します。
利回りを最大化するためのポイントもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
＜この記事で紹介するポイント＞
・貸倉庫ビジネスの利回りについて
・貸倉庫ビジネスにおける運用方式
・貸倉庫ビジネスの始め方
貸倉庫ビジネスの利回りについて
はじめに、貸倉庫ビジネスの利回りについて解説します。
利回りの計算方法や初期費用の目安なども紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
貸倉庫の利回りの計算方法
貸倉庫の利回りは、年間の賃料収入に対して物件価格をもとに計算されます。
具体的な計算式は、以下のとおりです。
利回り(%) = (年間の賃料収入 ÷ 物件購入価格) × 100
例えば、年間の賃料収入が300万円、物件購入価格が5000万円の場合、利回りは6%となります。
ただし、この計算では、運営費用や修繕費を考慮していません。そのため、実際の収益性を評価する際は、運営費用や修繕費も考慮した実質利回りを確認しましょう。
初期費用の目安
貸倉庫ビジネスを始めるには、物件取得費用や改修費用、設備投資費用などのコストがかかります。
物件取得費用は地域や物件の規模によって異なりますが、都心部の倉庫であれば5000万円から1億円程度が相場です。
さらに、改修費用として数百万円、設備投資に100万円から300万円ほどかかるケースもあります。
これらを含めた総初期費用は、1億円を超えることもありますので、十分な資金計画が必要です。
表面利回り・実質利回りの考え方
表面利回りは、物件価格に対する賃料収入の比率を単純に計算したもので、物件の収益力を簡単に把握できます。
一方、実質利回りは、物件管理費や修繕費、税金などの運営コストを差し引いた後の収益率を指します。計算式は、以下のとおりです。
実質利回り(%) = ((年間の賃料収入 – 運営費用) ÷ 物件購入価格) × 100
例えば、賃料収入が300万円、運営費用が50万円、物件価格が5000万円の場合、実質利回りは5%になります。
他の投資と比べた場合の利回り
貸倉庫ビジネスの利回りは、他の不動産投資と比較しても高い水準を維持しています。
以下で、貸倉庫ビジネスと他の不動産投資の利回りを比較した表を見てみましょう。
| 投資種類 | 平均利回り(%) |
| 貸倉庫ビジネス | 5%～8% |
| アパート経営 | 4%～6% |
| オフィス投資 | 3%～5% |
貸倉庫ビジネスは、アパート経営やオフィス投資と比べても安定した収益を見込めるため、長期的な資産運用を考える方に向いているでしょう。
また、他の不動産投資に比べ、管理や修繕の頻度が少ない点も魅力の一つです。
貸倉庫ビジネスにおける運用方式
貸倉庫ビジネスには、いくつかの運用方式が存在します。
方式ごとの特徴をそれぞれ見ていきましょう。
自営方式
自営方式は、オーナー自身が倉庫の運営や管理をすべて行う形態です。
運営に関わる手数料や委託料が不要であるため、他の方式に比べて高い利回りを期待できます。
しかし、自ら運営に関わることから、倉庫運営に関するノウハウや人材の確保が重要になります。
また、日常的な管理業務や顧客対応が必要で、時間や労力がかかる点にも考慮する必要があるでしょう。
業務委託方式
業務委託方式では、倉庫の管理や運営を専門の業者に委託します。
オーナーは倉庫の所有者でありながら、運営の手間を軽減できるため、時間や労力を他の事業や投資に割くことが可能です。
ただし、業務委託料が発生するため、実際の利回りは自営方式に比べて低くなる傾向があります。
利回りは下がりますが、専門業者による安定した運営が期待できることから、初心者にも適した方式といえるでしょう。
サブリース（一括借り上げ）方式
サブリース（一括借り上げ）方式は、倉庫オーナーと不動産会社の間で行われる契約形態です。
この方式では、不動産会社が倉庫オーナーから建物全体を一括で借り上げ、その後、個々のテナントに転貸します。
オーナーにとっての主なメリットは、安定した収入が見込めることです。空室リスクを不動産会社が負うため、入居状況に関わらず一定の賃料が保証されます。
一方、サブリース方式では不動産会社に手数料を支払う必要があり、自主管理と比べて収益性が低下する可能性があることを理解しておきましょう。
貸倉庫ビジネスの始め方
貸倉庫ビジネスを成功させるためには、計画的な準備が欠かせません。
ここからは、ビジネスを開始するまでのプロセスを段階的に解説し、効率的な進め方を紹介します。
業者に活用内容を相談する
貸倉庫ビジネスを始める際には、まず専門の業者に相談することが重要です。
経験豊富な業者に相談することで、市場の動向や適切な運営方法についてのアドバイスを受けられます。
特に貸倉庫ビジネスの経験がない場合には、自力で無理に進めようとすると失敗する可能性があるため、注意が必要です。
信頼できるパートナーに相談した上で、慎重に事業を進めていきましょう。
土地や周辺環境のリサーチを行う
土地選びでは、面積や形状、接道状況などが重要な要素となります。
貸倉庫ビジネスを本格的に始める前に、土地の条件についてしっかりとリサーチしましょう。
特に広い面積を確保できる土地は、多様な用途に対応できるため将来的な展開にも有利です。
さらに、周辺環境も重要な要素で、需要が見込めるエリアや競合施設の有無を調査する必要があります。
物流の便が良い地域や、人口密集地の近くに位置する土地であれば、高い賃料収入を期待できるでしょう。
他の活用方法と比較検討する
貸倉庫ビジネスを始める際には、他の土地の活用方法と比較検討することも欠かせません。
例えば、駐車場経営やアパート経営といった活用方法が挙げられます。
駐車場経営は、初期投資が比較的少なくリスクが低いですが、一方で利回りが低いことがデメリットです。
アパート経営は高い利回りを期待できますが、管理や修繕にかかる手間やコストが増加します。
自身の目的や理想とする収益も考慮した上で、比較検討しましょう。
経営形態を選定する
貸倉庫ビジネスには、いくつかの経営形態があります。
自社経営はオーナーが直接運営を行い、すべての決定権を持つため、自由度が高く、利回りも最大化できます。ただし、それだけ管理や運営の負担が大きくなります。
一方、委託経営では専門業者に運営を任せるため、オーナーの手間が大幅に軽減されますが、委託料の分だけ利回りが減少します。
これらの特徴を理解し、自分の投資スタイルに合った経営形態を選定しましょう。
契約・施工後に運用を開始する
ビジネスを始めるにあたり、契約手続きと施工管理を慎重に進める必要があります。
契約時には、賃貸契約や管理業務委託契約など、必要な書類をしっかりと確認し、法的なリスクを避けることが重要です。
また、施工業者の選定も大切で、信頼できる施工会社を選び、スケジュールや品質管理を徹底しなければなりません。
施工が完了したら、実際の運用に移行しますが、運用開始後も定期的なメンテナンスや顧客対応が求められます。
すべてを自社のみで対応しようとすると、混乱してしまう場合もあるため、専門知識のある業者に相談しながら運用を進めていくのがおすすめです。
当社、流通アシストネットワーク株式会社は、豊富な経験とノウハウを持ち、お客様のニーズに応じた提案を行っています。
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貸倉庫ビジネスの利回りを高めるコツ
貸倉庫ビジネスの利回りを高めるためには、収支計画の精度を高め、立地やターゲットに合わせた運用が不可欠です。
ここからは、具体的な利回り向上のコツを解説します。
物件の立地や環境を調べ、細かい収支計画を立てる
利回りを最大化するためには、物件選びと収支計画が重要となります。
特に交通アクセスが良く、物流拠点としての需要が高いエリアを選ぶと良いでしょう。
周辺環境についても、倉庫利用に適した産業や業者が多く集まる場所が望ましいとされています。
物件を選ぶ際には、建物の状態や設備の充実度も利回りに影響します。
新しい設備を備えた物件や、将来的な修繕コストが抑えられる建物を選ぶことにより、運営コストを削減しつつ、高い収益を維持できるでしょう。
ターゲットや賃料相場を事前リサーチする
利回りを高めるためには、事前のリサーチが欠かせません。
ターゲットとなるテナントの業種や信用度を調べ、信頼できるテナントを選ぶことが安定した収益につながります。
また、賃料を適切に設定することも重要です。
市場相場を調査して周辺の競合物件と比較し、妥当な賃料を設定することにより、長期間の契約を続けやすくなります。
テナントの業種に応じた賃料設定を行い、相場に対して高すぎず、かつ低すぎないバランスを取れるように意識しましょう。
ターゲット・利用者のニーズに寄り添う
貸倉庫ビジネスでは、利用者のニーズに合った設備投資が利回り向上につながります。
例えば、倉庫の利便性を向上させる設備を導入することで、テナントの満足度を高め、長期契約を維持しやすくなります。
さらに、倉庫の付加価値を高めるために設備投資を検討するのも良いでしょう。
例えば、防犯カメラやセキュリティシステムの導入、空調設備の充実はテナントの魅力となり、賃料の増額にもつながる可能性があります。
また、計画的な修繕やメンテナンスを行うことで、建物の長寿命化を図り、テナントの満足度を維持しましょう。
まとめ
貸倉庫ビジネスは、他の不動産投資と比較して高利回りが期待できる投資方法です。
特に運営方法を工夫すると、さらに利回りを高めることが可能です。
ただし、自力で運営するには時間や手間、専門的な知識が必要となることもあります。
もしノウハウやリソースに不安があるならば、専門業者に依頼するのがおすすめです。
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